Kamergewijze verhuur van appartementen komt steeds meer voor. Zeker binnen de grote steden waar het gebrek aan woonruimte bijna groteske vormen aanneemt. Deze kamergewijze verhuur, veelal voor bewoning door studenten, brengt soms ook (geluids)overlast met zich mee en is vaak aanleiding tot strijd tussen eigenaren van appartementen.
De VvE’s staan dan vaak in de frontlinie van deze strijd. De vraag van het bestuur van veel VvE’s is dan ook of kamergewijze verhuur kan worden tegengegaan.
Wat kun je doen als VvE?
Uit wet en jurisprudentie volgt dat het een VvE is toegestaan beperkingen te stellen aan het privégebruik van appartementsrechten. Een VvE kan daarmee voorkomen dat de appartementen binnen de VvE kamergewijs worden verhuurd.
Hoe dan?
Drie tips!
Of eigenlijk twee tips en een belangrijke waarschuwing..
- Verbod tot verhuur opnemen in de akte van splitsing
De akte van splitsing (ook wel splitsingsakte genoemd) is een notariële akte waarmee de VvE wordt opgericht. Daarin staat beschreven welke appartementen er zijn en wat het reglement is van de VvE. Van belang is of in de akte van splitsing aanvullingen op het Model Splitsingsreglement zijn opgenomen. Het komt regelmatig voor dat ‘kamerverhuur’ of het exploiteren van een ‘kamerverhuurbedrijf’ expliciet wordt verboden in de akte van splitsing.
De Rechtbank Amsterdam oordeelde bijvoorbeeld in een uitspraak van 28 februari 2018 dat “onder het exploiteren als kamerverhuurbedrijf wordt verstaan dat (de kamers van) het appartement niet aan meerdere personen, die niet in (gezins)relatie tot elkaar staan, mag/mogen worden verhuurd”.
Indien in de akte van splitsing expliciet staat ‘kamer verhuurverbod’ dan is het niet toegestaan een appartement in kamers op te delen en deze afzonderlijk in gebruik te geven/te verhuren.
- Kamerverhuur mogelijk in strijd met de in de akte van splitsing opgenomen bestemming
Alle Modelreglementen bepalen dat de eigenaars en gebruikers verplicht zijn het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de in de akte daaraan gegeven bestemming.
Die bestemming kan bijvoorbeeld zijn: ‘Eigenaren en gebruikers van de appartementen zijn verplicht de appartementen als woning voor hun gezin (of bij hen inwonenden) te gebruiken’.
In een uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 21 augustus 2014 is al eens bepaald dat in een dergelijke situatie het appartement slechts in haar geheel verhuurd mag worden (aan een heel gezin), of alleen een gedeelte van de woning mag verhuren aan een onderhuurder (‘hospita’).
Op grond van deze uitspraak kan worden gesteld dat wanneer bij de bestemming over ‘gezin’ wordt gesproken, het verhuren van het eigen appartement als kamerverhuur aan personen die geen deel uitmaken van hetzelfde gezin, in strijd is met de bestemming.
- Verbod opnemen in het Huishoudelijk Reglement?
Deze laatste tip is vooral een waarschuwing: het verbod op kamergewijze verhuur kan niet geregeld worden via het Huishoudelijk Reglement!
Een dergelijk verbod moet echt in de akte van splitsing worden geregeld. Dit komt omdat het Huishoudelijk Reglement ondergeschikt is aan de akte van splitsing. Onder meer het Gerechtshof Den Bosch heeft in haar uitspraak 9 mei 2019 gesteld dat een principiële beperking van het gebruiksrecht van een appartementsrecht in het Huishoudelijk Reglement om die reden nietig is.
Loop je als bestuur van een VvE tegen een uitdaging aan op dit gebied en wil dat ik met je meedenk over een oplossing?
Stuur gerust een mail (info@vaalburgadvocatuur.nl) of stuur mij een whatsapp-bericht met het verzoek om terug te bellen (020 – 215 73 62). Meer informatie is ook terug te vinden op mijn website: https://www.vaalburgadvocatuur.nl/
Vaalburg Advocatuur: Persoonlijk. Professioneel. Deskundig.
