Herkent u deze situatie? Je hebt een bouwplan, deze past ook nog binnen het bestemmingsplan, maar toch krijg je geen vergunning om te bouwen. Reden: het welstandsadvies is negatief.

Hoe kan dit?

Een bouwaanvraag (oftewel: een aanvraag voor een omgevingsvergunning) wordt door een gemeente op verschillende punten beoordeeld. Er wordt getoetst of een plan voldoet aan de eisen uit het Bouwbesluit, zoals veiligheid, gezondheid of energiezuinigheid. Ook wordt gekeken of het bouwplan in het bestemmingsplan past. Is dat het geval, dan wordt daarna beoordeeld of het plan voldoet aan redelijke eisen van welstand. Deze redelijke eisen van welstand worden vastgesteld door de gemeenteraad in de zogeheten welstandsnota. De meeste gemeenten hebben een dergelijke nota, waardoor je als aanvrager voorafgaand al een beetje kunt inschatten of jouw aanvraag voldoet aan de welstandseisen.

Een welstandsadvies is echter geen exacte wetenschap. Waar in een bestemmingsplan vaak exact staat hoe hoog een bouwwerk mag zijn, geeft een welstandsnota enige ruimte aan een gemeente om afwegingen te maken. De redelijke eisen van welstand zijn dan ook regelmatig het onderwerp van stevige discussies tussen aanvrager en gemeente, maar ook tussen aanvrager en omwonenden.

Om te bezien of een aanvraag voldoet aan de redelijke eisen van welstand, laat de gemeente zich vaak adviseren door een welstandscommissie. Deze advisering is echter niet verplicht. In het geval advies wordt ingewonnen, mag de gemeente dit advies zonder motivering overnemen “tenzij het advies naar inhoud of wijze van totstandkoming zodanige gebreken vertoont dat dit niet – of niet zonder meer – aan het oordeel omtrent de welstand ten grondslag gelegd mag worden”. Kort gezegd houdt dit in dat aan het welstandsadvies en de adviseurs geen bijzonder hoge eisen worden gesteld..

Wat kunt u doen?

Indien u te maken heeft met een negatief welstandsadvies, kunt u er voor kiezen om een ‘second opinion’ te overleggen. Dat is een advies van een andere deskundig te achten persoon of instantie (vaak een gespecialiseerd bureau). U kunt ook gemotiveerd beargumenteren dat het welstandsadvies in strijd is met de volgens de welstandsnota geldende criteria. In beide gevallen zal de gemeente dan inhoudelijk moeten motiveren waarom het advies van de welstandcommissie desondanks wordt gevolgd. Het is daarom van belang dat in de second opinion niet alleen het welstandsoordeel van de deskundige wordt opgenomen, maar dat er ook wordt ingegaan op de redenen waarom het advies van de welstandscommissie niet deugt.

Vragen?

Loopt u tegen een uitdaging aan op dit gebied of wilt u dat ik meedenk over een oplossing?

Stuur dan zeker een e-mail (info@vaalburgadvocatuur.nl) of een whatsapp-bericht met het verzoek om terug te bellen (020 – 215 73 62). Meer informatie is ook terug te vinden op mijn website: https://www.vaalburgadvocatuur.nl/

Vaalburg Advocatuur: Persoonlijk. Professioneel. Deskundig.